Preguntas frecuentes
Preguntas sobre compra de vivienda
Las nuevas tecnologías en las webs y algunas aplicaciones ‘online’ nos facilitan muy mucho esta búsqueda.
La nota simple es un documento breve, en el cual encontramos la informacion sobre la titularidad y las cargas del inmubles :
- Número de Finca: es el numero que identifica la finca en un Registro de la Propiedad concreto. Consta de unas seis cifras, no es el mismo que la referencia catastral.
- IDUFIR: Identificador Único de Finca Registral. Este número sirve en cualquier registro de la propiedad en España. Es como el DNI de los inmuebles.
- Descripción: se indica la situación de la finca, lindes, accesos, metros y las características de la vivienda, porcentajes de participación, si los hubiera. Al haber sido realizada en la primera inscripción, puede contener cambios con respecto a la situación actual
- Titularidad: identifica los titulares de derecho sobre la finca, el tipo de derecho que se posee (nuda propiedad, usufructo, pleno dominio…)
- Autorizante: identificación del notario que dio fe del acto por el que se es titular de la vivienda.
- Cargas: se precisan los importes de una posible hipoteca, así como sus intereses de demora, el plazo de amortización (su tiempo de duración), sus intereses, su fecha de inicio…
La cédula urbanística es un documento o certificado informativo que acredita el régimen y circunstancias urbanísticas a las que está sujeta una finca, una parcela o un solar del término municipal. La cédula ha de ser otorgada por el Ayuntamiento cuya competencia se extienda al término municipal en el que la finca está situada.
La cédula catastral, es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código alfanumérico formado por 20 caracteres que es asignado por el Catastro. Todos los bienes inmuebles deben tener una única referencia catastral, la cual nos Informa de los datos físicos, jurídicos y económicos de los inmuebles que constan en el Catastro Inmobiliario y debe permitir identificar ese inmueble de forma inequívoca.
La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple los requisitos tecnicos e higienico-sanitarios minimos y solidez fijados por Decreto y que es apta para ser destinada a residencia humana. Es obligatoria para: Alquilar y vender una vivienda.
El documento nos certifica la legalidad de la vivienda, por eso debe estar gestionado por un arquitecto o aparejador que confirmara que el inmueble cumple con los requisitos (superficie útil, equipamientos, y otros requisitos que varian en cada Comunidad Autónoma)
La cédula de habitabilidad tiene una vigencia determinada, suele ser de 15 años (depende de cada Comunidad Autónoma y de la fecha de otorgamiento.
Si la cedula de habitabilidad ha caducado y quieres vender o alquilar la vivienda o dar de alta suministros sera necesario renovar la cédula de habitabilidad.
La plusvalía es un impuesto municipal sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, se paga cuando se vende o dona un inmueble y se debe pagar dentro de los primeros 30 días laborales desde el cambio de propietario.
Este impuesto fija una revalorización teórica del piso o inmueble partiendo del valor catastral y en función de los años transcurridos entre la compra y la venta
Cada ayuntamiento fija un porcentaje anual de incremento del valor catastral hasta un máximo del 3,5% anual. Deberás multiplicar el % de incremento anual por los años en posesión del inmueble y obtendrás el % total de incremento de tu inmueble. Este % total se aplica al valor catastral para saber la base imponible.
La ITE es la inspección tecnica obligatoria que tiene que pasar cualquier edificio de más de 50 años. El objetivo es garantizar su seguridad: saber si se encuentra en buen estado o si necesita alguna reforma para garantizar las condiciones de salubridad y accesibilidad. Mediante este sistema se comprueba la obligacion de los propietarios de las viviendas de mantener, conservar, rehabilitar sus inmuebles.
Preguntas sobre el alquiler
El arrendador/a de una vivienda alquilada puede recuperar su vivienda antes de lo previsto en determinadas circunstancias:
- Para utilizarla como residencia habitual el propietario o un familiar de primer grado de consanguinidad o para el cónyuge, si hay una sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
- Haber transcurrido al menos un año desde la firma del contrato, y el propietario debe comunicárselo al inquilino con, mínimo dos meses de antelación.
- Debe aportar la documentación que acredite el motivo por el que necesita recuperar la vivienda.
A los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019 en adelante:
- Debe constar EXPRESAMENTE en el contrato una cláusula que posibilite recuperar la vivienda por necesidad. Si no aparece, dicha cláusula NO PODRÁ invocarse por el arrendador dicha recuperación.
Los contratos celebrados a partir del 6 de marzo del 2019 en adelante.
En estos contratos el arrendador podrá pedir como máximo DOS MENSUALIDADES de renta en concepto de garantía adicional. Por lo que si a estos 2 meses le sumamos el mes de fianza obligatoria que debe entregar el inquilino, el importe máximo de garantía podrá ser de tres meses.
¿Quién paga los impuestos ? ¿ y el IBI?
Normalmente la mayoría de los contratos de alquiler es el arrendador el que se encarga de pagar los impuestos del inmueble, Impuesto como el de Bienes Inmuebles (IBI), a pesar de esto, debes tener en cuenta que los gastos que existen en un inmueble arrendado tienen ser pactados entre el inquilino y el dueño a la hora de firmar el contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) explica que “las partes podrán pactar los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades”. Por ello, aunque normalmente sea el propietario el que costee estos gastos, se deberá dejar claro antes y durante la firma del contrato para que, todas las obligaciones de ambas partes se cumplan.
¿Qué paga el propietario?
Los gastos deben ser acordados por las dos partes que firman el contrato de alquiler, habitualmente es el propietario el que se encarga de hacer frente a los costes, como los tributos o la comunidad de propietarios. Normalmente el dueño de la vivienda da de alta los suministros (agua, luz, gas) y asume el gasto que esta activación. Sin embargo, es recomendable que los suministros se encuentren a nombre del inquilino para no asumir la responsabilidad en caso de impago.
Además, el arrendador es el responsable de mantener la vivienda en las condiciones óptimas de habitabilidad. Esto significa que tiene asumir todos los costes derivados de reparar las averías que no hayan surgido por un mal uso de estas.La obligacion de pago de los gastos de comunidad por el arrendatario se debe formalizar el pacto por escrito y el importe anual.
Mediante esta cláusula que se hace constar en el contrato, se establece que el inquilino será quien asuma la obligación de pago de los gastos de comunidad del piso, además de pagar la renta mensual pactada y correr con el pago de los suministros de luz, agua, gas, etc.
¿Y el inquilino qué costea?
- El inquilino es el que tiene que costear los gastos mensuales de consumo. Por ello, es muy importante que los propietarios os preocupéis de que el arrendatario cambie la titularidad de estos a su nombre, cuando se firma el contrato.
- El pago de la tasa de basura, la Ley General Tributaria expone que le corresponde a la parte arrendataria, siempre y cuando no haya llegado a un acuerdo anterior con la propiedad del inmueble.
- El inquilino es quien tiene que asumir los costes de las reparaciones de mantenimiento por el uso habitual de la vivienda: por ejemplo, si se funde una bombilla es el arrendatario el responsable de comprar una nueva y reemplazarla. Por otra parte, aquellas averías surgidas de un mal uso de la vivienda, electrodomésticos, etc. serán única y exclusivamente responsabilidad del inquilino.
- En la firma del contrato el arrendatario debe abonar la fianza legal.
- El inquilino también se compromete a pagar las rentas mes a mes dentro del periodo estipulado y no dejar ningún mes de impago. En caso contrario, se estará produciendo un incumplimiento de contrato y se podrá anular el contrato.
El arrendatario-inquilino podrá realizar obras en una vivienda, siempre con el permiso del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o sus accesorios (garajes, trasteros, etc). La responsabilidad sobre estas obras es del inquilino, será él quien las pague.