El contrato de arras o arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor donde las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad.
Por lo tanto, a través del contrato de arras:
- El comprador se reserva el derecho sobre la compra de un inmueble a cambio de la entrega de una cantidad de dinero.
- Y el vendedor se compromete a entregar el inmueble al comprador en las condiciones pactadas.
¿Qué datos se deben hacer constar en un contrato de arras?
La información mínima que debe incluirse en un contrato de arras es la siguiente:
- Datos personales de la parte vendedora y compradora.
- Descripción e identificación del inmueble.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Importe entregado como arras, este importe se descontará del importe final del inmueble.
- Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
- Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
- Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
- Firma de comprador y vendedor.
Cuando el comprador y/o vendedor es un matrimonio en régimen de gananciales basta con la firma de uno de ellos. Sin embargo, si se trata de un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja no casada, deben firmar ambos.
Tipos y ejemplos de arras
El Tribunal Supremo admite 3 tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo:
- Arras confirmatorias
- Arras penales
- Arras penitenciales
Elegiremos una clase u otra en función de la finalidad del contrato, cada tipo tiene unas características y obligaciones diferentes.
1. Arras confirmatorias
En las arras confirmatorias el importe entregado es un anticipo del precio total.
En caso de incumplimiento las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato.
Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.
2. Arras penales
Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.
En caso de incumplimento por parte del comprador supondrá la pérdida de las arras y si es el vendedor el que no desea continuar con lo estipulado en el contrato deberá devolver la cantidad que se acuerde en el contrato. Como en el caso de las arras confirmatorias, las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato. El comprador no se desentiende de la obligación pactada en el contrato, que puede ser exigida por la parte vendedora, según normativa legal vigente.
3. Arras penitenciales o de desestimiento
Este tipo es el más utilizado en trasmisiones inmobiliarias. Es el único tipo de contrato de arras que permite a las partes rescindir unilateralmente el contrato.
Se debe hacer constar en el redactado del contrato el artículo 1.454 del Código Civil.
Si es el comprador el que incumple con contrato, perderá la cantidad entregada y si es el vendedor deberá abonar el doble de lo entregado por el comprador.
Si el bien se encuentra en la comunidad de Cataluña y se trata de una vivienda procedente de activo bancario (adjudicación judicial por embargo o dación en pago), se deberá hacer constar en el contrato de arras que existe una cláusula suspensiva a favor de la Generalitat de Catalunya, que ostenta el derecho a tanteo y retracto sobre este tipo de fincas. Decreto-ley 1/2015
En este caso si la Generalitat de Catalunya ejerce su derecho no se deberá abonar el doble de la cantidad entregada por el comprador solo y exclusivamente el importe abonado.
